一、制訂背景

我市現行的農村宅基地管理辦法實施于2008年，并于2014年作了補充完善。然而，隨著《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國農村集體經濟組織法》等上位法的相繼出臺和調整，以及2024年7月中央通氣會后明確嚴禁退休干部到農村占地建房等“5個嚴禁”的底線紅線要求，原辦法中的部分條款已嚴重不符合現行法律法規和政策精神。

為貫徹落實上級決策部署，進一步加強和規范我市農村宅基地管理，保障農村村民合法權益，根據市領導指示，我市成立了宅基地管理辦法起草專班，經過合法合規程序，形成了《慈溪市農村宅基地管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法（試行）》）。

二、制訂依據

《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國農村集體經濟組織法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《浙江省土地管理條例》《浙江省國土空間規劃條例》《浙江省農村住房建設管理辦法》等法律法規。

三、政策解讀

（一）文件主要內容

《辦法（試行）》共9章，分別為適用范圍、基本原則、職能劃分、申請資格、建造標準、審批管理、盤活流轉退出和收回、責任追究和附則，共51條，核心在于“明確成員專屬權利、重新定義建房戶、適當放寬面積標準、解決審批難點堵點、強化疏堵結合治理”等。主要內容說明如下：

第一章：適用范圍。核心內容為明確辦法適用于慈溪市行政區域內農村宅基地的審批、建設、使用、管理等活動。強調了對象為農村集體經濟組織成員，非成員不享有申請資格。

第二章：基本原則。核心內容為確立管理基調。強調規劃先行，宅基地選址必須符合國土空間規劃，不得占用永久基本農田；一戶一宅，農戶只能擁有一處宅基地，面積超標或違規多占將受罰；節約集約，優先利用存量土地，嚴控新增建設用地；權益保障，禁止強制收回合法宅基地，進城落戶不強制退地。

第三章：職能劃分。核心內容為明確各部門職責分工。農業農村部門：負責資格審核、流轉管理、糾紛調解；自然資源部門：規劃編制、用地審批、確權登記；住建部門：建筑標準指導、工匠培訓；鄉鎮（街道）：審批、監管、執法，落實“四到場”；村集體：資格初審、協助監管、組織民主決策。

第四章：申請資格。核心內容為界定申請條件。身份要求：必須是本村集體經濟組織成員；分戶情形：成年子女、因婚姻需獨立居住且符合分戶條件的，可申請宅基地。

第五章：建造標準。核心內容為規范建房要求。面積標準：根據土地類型分類放寬，四（及以上）人戶利用耕地≤125㎡、其他土地≤140㎡；根據實際集體經濟組織成員數確認面積，但不得超過上限。

第六章：審批管理。核心內容為強化監管，化解矛盾。嚴格落實“一戶一宅”、建新拆舊制度，明確分戶析產條件，合法合理處置歷史遺留問題；明確四鄰意見作用，放開中心城區以城市更新方式的宅基地統一規劃建設，優化審批流程，回應建房需求。

第七章：盤活流轉退出和收回。核心內容為激活閑置資源，規范流轉與退出。流轉限制：僅限本村內部符合條件成員，禁止向非本村集體經濟組織成員轉讓或變相交易；退出收回：自愿退出的村集體給予補償，依法收回宅基地；盤活路徑：允許農戶合法擁有的住宅通過出租、入股、合作等方式盤活，維護村民合法權益，嚴格規范管理。

第八章：責任追究。核心內容為嚴懲違規行為，壓實責任。建房戶責任：騙取批準、非法占用土地建住宅的，由屬地鎮政府（街道辦事處）撤銷批文，依法處理其在非法占用的土地上新建的房屋；公職人員責任：對審批失職、監管不力、違規操作等行為，依法依紀追責，構成犯罪的，移交司法機關。

第九章：附則。核心內容為補充說明。明確實施日期、舊文件廢止情況等。

（二）適用范圍

《辦法（試行）》所稱農村宅基地（以下簡稱宅基地）是指依法用于農村村民建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住宅、附屬用房和庭院等用地。

《辦法（試行）》所稱農村村民（以下簡稱村民）是指具有農村集體經濟組織成員資格的人員。

本市行政區域內宅基地上新建、翻改擴建農村住宅的建設活動及其監督管理，適用本辦法。

（三）實施時間

該文件的印發日期是2026年6月24日,2026年7月1日起施行。

四、若干問題解答

（一）為何要發布本文件？

為貫徹落實上級決策部署，進一步加強和規范我市農村宅基地管理，保障農村村民合法權益。

（二）政策實施過程中會遇到何種困難，如何解決？

新舊政策差異會導致基層審批人員和群眾對宅基地審批工作出現循舊操作和認識偏差。在政策發布后，市農業農村局將開展覆蓋全市業務人員的業務培訓。同時加強對《辦法（試行）》的政策宣傳，確保新舊政策平穩過渡，切實保障村集體經濟組織成員的居住權利。

五、新舊政策差異

與我市原辦法相比，主要調整內容如下：

（一）明確了專屬于農村集體經濟組織成員的宅基地權利

新辦法明確只有本村集體經濟組織成員才依法享有申請取得宅基地的權利。這改變了原辦法中允許城鎮居民利用原宅基地改擴建和非成員可計入戶內人口的做法。

（二）重新定義了宅基地建房戶及分戶條件

新辦法規定，戶的歸集以婚姻、血親等關系為基礎，以公安戶籍為參考，結合實際居住情況認定，子女達到法定結婚年齡后可以分戶。這一調整將分戶依據與公安戶籍脫鉤，避免了互為前置的申請僵局。

（三）適當放寬了宅基地面積標準

新辦法將面積標準優化為：1人戶50㎡，2-3人戶95㎡，4人戶及以上125㎡（使用非耕地的，可放寬至140㎡）。相比原辦法中“1人戶50㎡、2-4人戶95㎡、5人戶及以上125㎡”的標準，主要放寬4人戶家庭用地面積標準。

（四）創新“疏堵結合”的違建治理機制

針對我市農村違建突出的問題，新辦法采取疏堵結合的治理機制。一是明確“建房申請戶存在未經批準占地建房等情形，現有房屋能滿足居住需要且符合補辦條件的，應通過補辦手續等方式保障居住”。二是壓實鎮村責任，要求其在審批時核查建房戶實際居住情況，并在批后監管中嚴格落實“四到場”等相關責任。

（五）嚴格落實“建新拆舊”制度

為從根本上解決易地新建后舊房不拆的頑疾，新辦法明確，申請易址建造住房的，在鎮（街道）審核通過后，建房戶應及時按要求處置好原有舊房并注銷原產權證。

（六）審慎處理外嫁女離婚后的住房保障問題

新辦法在保障外嫁女相應權利的同時，在“責任追究”章節規定“采取虛假離婚等方式騙取批準的，撤銷批文并限期拆除”。

（七）允許合法住宅按原占地面積翻建

為回應群眾關切，新辦法規定，符合“一戶一宅”規定的合法住宅翻建，即使占地面積超過新辦法標準，也允許按原合法批準面積進行原址翻改建，但不得超過法律法規上限。

（八）中心城區區塊化改造

為推進城中村老舊房屋改造，提升城區人居環境，新辦法規定，中心城區100平方公里范圍內的農村住宅建設在尊重村民意愿的前提下，以推進城市有機更新的方式，實行統一規劃、統一設計、統一建設。經規劃審批后，由鎮（街道）和集體經濟組織組織實施。

（九）破解“四鄰簽字”導致的審批僵局

針對因四鄰意見不一導致農戶無法審批建房的問題，新辦法規定，在堅持征求相鄰權利人意見的基礎上，如產生異議，村集體應介入調解，調解無效的，由村集體經濟組織成員（代表）會議討論形成意見。

六、解讀機關

解讀機關：慈溪市農業農村局

解讀人：陳江輝

聯系電話：0574-89596141