慈溪市自然資源和規(guī)劃局對市政協(xié)十二屆五次會議第62號提案的答復(fù)

陳春岳委員：

您在市政協(xié)十二屆五次會議大會期間提出的《關(guān)于優(yōu)化地塊供應(yīng)結(jié)構(gòu) 增加低容積率住宅供給的建議》（第62號提案）收悉，現(xiàn)將有關(guān)意見答復(fù)如下：

一、慈溪市低容市場基本情況

（一）低容產(chǎn)品成交量規(guī)模逐年攀升

近年慈溪市低容產(chǎn)品成交量呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢，2022年成交規(guī)模尚處低位，僅成交96套、2.2萬平方米；2023年成交量突破百套關(guān)口，達(dá)121套、面積2.8萬平方米，同比增長26.0%、27.3%；2024年漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，全年成交187套、面積5.5萬平方米，同比增長54.5%、96.4%；2025年成交規(guī)模再上新臺階，全年成交283套、面積8.4萬平方米，同比增長51.3%、52.7%；2026年僅前4個月的成交面積已超過2022年全年水平，增長動能依然強勁。

（二）低容產(chǎn)品去化表現(xiàn)較優(yōu)

2025年以來，全市共有5個項目獲批低容產(chǎn)品預(yù)售許可（綠創(chuàng)安系列項目、綠城鳳起潮鳴項目、云溪東方項目等），合計推出房源353套，總面積11.7萬平方米；截至當(dāng)前，低容產(chǎn)品平均去化率達(dá)65%，去化效率顯著優(yōu)于市場整體水平。其中ANLLO安麓項目已接近清盤，且位列2025年寧波全市低容產(chǎn)品成交金額TOP3。對比來看，同期非低容產(chǎn)品平均去化率僅為37%，低容產(chǎn)品的市場認(rèn)可度優(yōu)勢凸顯。

二、針對代表提出的問題目前已實施的策略

針對慈溪市房地產(chǎn)市場供需失衡、庫存高企的突出問題，慈溪市自然資源和規(guī)劃局聚焦“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險、提品質(zhì)”核心目標(biāo)，從供需兩端精準(zhǔn)施策，主動出臺針對性調(diào)控措施。

（一）從嚴(yán)控供給端增量入手，為市場騰挪消化空間

以“不新增庫存壓力、穩(wěn)定市場預(yù)期”為核心導(dǎo)向，合理放緩供地節(jié)奏、壓縮供地體量，給現(xiàn)有庫存留出充分消化周期。建立住宅用地供應(yīng)計劃動態(tài)評估調(diào)整機制，結(jié)合市場成交熱度、庫存去化速度、房企拿地意愿等核心指標(biāo)，對供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)實施彈性調(diào)整。2026年慈溪市普通商品住房用地供應(yīng)計劃為26.312公頃，較2025年供應(yīng)計劃量下降42%，較2025年實際供應(yīng)量下降37%，從源頭上避免供給過剩進(jìn)一步加劇。

（二）從優(yōu)化供給端結(jié)構(gòu)發(fā)力，匹配市場改善型需求

緊扣“發(fā)展高品質(zhì)住宅、擴(kuò)大改善型供給”的政策方向，針對性加大低容積率、高品質(zhì)地塊供應(yīng)，適配居民日益升級的宜居需求。從近年供地結(jié)構(gòu)來看，優(yōu)化導(dǎo)向已顯現(xiàn)成效：2025年全市成交的11宗住宅地塊平均容積率僅1.65，其中容積率1.4及以下地塊共4宗，占比達(dá)36%，較2024年占比大幅提升25個百分點；具體來看，包含容積率1.1的地塊2宗，容積率1.2、1.4的地塊各1宗，低密宜居類產(chǎn)品供給占比顯著提高，為后續(xù)市場產(chǎn)品升級、滿足多元化居住需求奠定了基礎(chǔ)。

三、下一步工作計劃

（一）堅持市場導(dǎo)向，精準(zhǔn)匹配供地結(jié)構(gòu)

錨定供需適配核心目標(biāo)，從地塊屬性、區(qū)域布局兩端同步優(yōu)化供給質(zhì)量。一是優(yōu)化地塊規(guī)劃條件。以“好房子”建設(shè)激發(fā)改善需求為導(dǎo)向，在土地出讓前科學(xué)統(tǒng)籌容積率、建筑密度、建筑高度等核心規(guī)劃參數(shù)，同步布局生活服務(wù)設(shè)施、公共開放空間，從源頭明確項目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與功能配套要求，為高品質(zhì)住宅開發(fā)預(yù)留空間，以優(yōu)質(zhì)供給匹配居民住房升級需求。二是優(yōu)化供地區(qū)域布局。優(yōu)先向供需關(guān)系健康、需求支撐充足的板塊傾斜供地指標(biāo)，嚴(yán)格管控同一板塊同業(yè)態(tài)地塊短時間內(nèi)高頻供應(yīng)，避免局部市場過度競爭，保障供需動態(tài)平衡。

（二）強化監(jiān)測研判，夯實供地決策支撐

聚焦市場波動應(yīng)對需求，構(gòu)建多維度市場監(jiān)測分析體系。一是細(xì)化分類監(jiān)測維度。針對高層、多層、排屋三類主流產(chǎn)品，持續(xù)跟蹤庫存量、新房成交價、二手房成交價三類核心指標(biāo)，動態(tài)掌握不同區(qū)域、不同價位、不同產(chǎn)品的成交波動趨勢，精準(zhǔn)捕捉市場需求變化信號。二是動態(tài)優(yōu)化供地策略：定期梳理監(jiān)測數(shù)據(jù)形成市場研判報告，將分析結(jié)果作為調(diào)整供地節(jié)奏、確定出讓地塊屬性的核心依據(jù)，提升土地供應(yīng)政策的前瞻性、靈活性，確保供給端始終適配市場真實需求。

（三）夯實做地供地基礎(chǔ)，擴(kuò)大有效供給規(guī)模

一是優(yōu)先儲備核心區(qū)位地塊。將城市核心功能區(qū)、配套成熟重點開發(fā)片區(qū)等區(qū)位優(yōu)勢突出、市場關(guān)注度高的地塊優(yōu)先納入土地儲備庫，加大優(yōu)質(zhì)地塊的收儲資源傾斜力度，保障優(yōu)質(zhì)土地優(yōu)先供應(yīng)。二是加大優(yōu)質(zhì)地塊挖潛。進(jìn)一步挖掘可供應(yīng)、可優(yōu)化、可利用的優(yōu)質(zhì)地塊資源，加大做地力度，補充優(yōu)質(zhì)住宅用地供給規(guī)模。

（四）盤活存量資源，助力市場良性循環(huán)

打通存量土地、存量房源盤活路徑，提升資源利用效率。一是加快存量用地盤活處置。優(yōu)先對市場認(rèn)可度高、產(chǎn)品同質(zhì)化問題突出的板塊開展存量用地收儲，結(jié)合市場需求優(yōu)化規(guī)劃條件，推動低效用地重新入市，提升存量土地利用價值。二是推動商品房存量去化。通過收購符合條件的存量商品房，用于租售保障性住房。三是深化“以舊換新”政策落地。持續(xù)優(yōu)化置換交易配套服務(wù)，釋放改善型住房需求。

慈溪市自然資源和規(guī)劃局

2026年6月26日

抄　送：市政府辦公室，市政協(xié)提案委，市住建局（市城市管理服務(wù)中心）。

聯(lián)系人：黃黔

聯(lián)系電話：0574-89596585