對(duì)市十八屆人大五次會(huì)議第89號(hào)建議的答復(fù)

袁郭竣代表：

您在市十八屆人大五次會(huì)議大會(huì)期間提出的《關(guān)于規(guī)范住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的建議》（第89號(hào)建議）已收悉，我們會(huì)同市發(fā)改局、市市場(chǎng)監(jiān)管局等單位認(rèn)真研究后,現(xiàn)將有關(guān)意見答復(fù)如下：

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理直接關(guān)系到竣工交付后的業(yè)主居住品質(zhì)、小區(qū)良性運(yùn)轉(zhuǎn)與基層社區(qū)治理穩(wěn)定。我市高度重視住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作，持續(xù)健全小區(qū)管理長(zhǎng)效機(jī)制，不斷推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范化提質(zhì)增效。

一、建立前期物業(yè)招投標(biāo)制度

我市在2009年已制定出臺(tái)《慈溪市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行規(guī)定》，建立了住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)制度，后續(xù)根據(jù)上級(jí)文件持續(xù)完善該項(xiàng)制度。該制度落地實(shí)施以來，為規(guī)范全市住宅小區(qū)前期物業(yè)管理運(yùn)行發(fā)揮了重要作用，但在物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)匹配、中標(biāo)企業(yè)履約監(jiān)管等方面仍存在不少短板弱項(xiàng)。

下步，我中心將持續(xù)優(yōu)化前期物業(yè)招投標(biāo)流程，打造更為公正的評(píng)標(biāo)環(huán)境，著力破解房產(chǎn)企業(yè)自帶物業(yè)公司定向承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的問題。

二、落實(shí)合同備案制度，強(qiáng)化違規(guī)收費(fèi)處罰

市市場(chǎng)監(jiān)管局積極落實(shí)合同履約監(jiān)管和違規(guī)收費(fèi)監(jiān)管執(zhí)法工作，一是嚴(yán)格落實(shí)規(guī)定?！秾幉ㄊ凶≌^(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》明確預(yù)售或現(xiàn)房銷售備案前選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規(guī)約，并報(bào)送物業(yè)主管部門備案。二是推廣使用示范文本。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的《寧波市住宅小區(qū)管理規(guī)約示范文本》，審查部門對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)、設(shè)施養(yǎng)護(hù)等具體服務(wù)內(nèi)容及頻次進(jìn)行重點(diǎn)審查，更好維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。三是加強(qiáng)聯(lián)合審查。按照《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，切實(shí)履行部門職能，聯(lián)合住建部門對(duì)商品房買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約進(jìn)行審查備案。四是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)違規(guī)收費(fèi)進(jìn)行查處。重點(diǎn)查處物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中未按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、前期物業(yè)合同違規(guī)收取普通公共能耗費(fèi)等不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的行為，2025年至今共責(zé)令改正1件、立案處罰3件，罰沒款66.7萬元，督促物業(yè)退費(fèi)44萬元。

下步，我中心將積極推動(dòng)《寧波市住宅小區(qū)星級(jí)物業(yè)服務(wù)導(dǎo)則》的落地執(zhí)行，會(huì)同市發(fā)改局探索建立前期物業(yè)費(fèi)定價(jià)聯(lián)席會(huì)議制度，明確費(fèi)用組成和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

三、建立物業(yè)管理方案會(huì)審制度

2025起，我中心建立物業(yè)管理方案會(huì)審制度，要求開發(fā)企業(yè)和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定小區(qū)物業(yè)管理方案，在項(xiàng)目預(yù)售前和竣工交付前由我中心牽頭屬地鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)共同參與會(huì)審，方案要求明確物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)兩房配置、小區(qū)維保實(shí)施方案、公共設(shè)施（設(shè)備）清單及移交查驗(yàn)手續(xù)、人防車位租賃管理方案。確保項(xiàng)目在投入使用后按既定的方案有序運(yùn)作，同時(shí)明確在業(yè)主委員會(huì)組建完成前，由社區(qū)履行臨時(shí)監(jiān)管職責(zé)，切實(shí)保障全體業(yè)主的共同權(quán)益。

四、建立合同履約監(jiān)督制度，強(qiáng)化企業(yè)信用管理。

2025年8月，我中心印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的通知》，建立以業(yè)委會(huì)為主，屬地社區(qū)、鎮(zhèn)（街道）和行業(yè)主管部門協(xié)助指導(dǎo)的合同履約監(jiān)督制度，監(jiān)督主體按規(guī)定頻次對(duì)履約情況進(jìn)行檢查并形成書面檔案，書面檔案可供業(yè)主或法院在處理物業(yè)費(fèi)案件時(shí)調(diào)閱（檢查頻次業(yè)委會(huì)不少于4次/年、屬地鎮(zhèn)、街道及行業(yè)主管部門各不少于1次/年）。

同時(shí)，積極落實(shí)《寧波市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息管理辦法》，切實(shí)推進(jìn)物業(yè)行業(yè)誠信體系建設(shè)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理行為，加強(qiáng)評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)用，營造守法履約、公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)環(huán)境。規(guī)范信用平臺(tái)賬戶管理已完成9家總公司、分公司和子公司之間的賬戶關(guān)聯(lián)工作，切實(shí)提高企業(yè)違約成本。

下步，我中心將協(xié)同市發(fā)改局加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域社會(huì)信用體系建設(shè)工作，探索搭建物業(yè)企業(yè)信用評(píng)價(jià)、信用監(jiān)管與聯(lián)合獎(jiǎng)懲機(jī)制，合力提升我市前期物業(yè)管理規(guī)范化水平。

最后，衷心感謝您對(duì)我城市管理服務(wù)工作的關(guān)心和支持！希望您在今后繼續(xù)多提寶貴意見！